作者： 罗雨翔

来源： 不成熟研究（公众号ID：PSR-26）

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也许没有哪座城市的夕阳能比纽约的更美了。

傍晚时分，曼哈顿摩天楼的玻璃幕墙和东河（East River）的水波交织在一起，共同映射着西方天空的余晖。

图片@作者

有时一场大雨过后，晚霞将湿漉漉的码头整个染成金色，让人无法不因这眼前壮美的场景而莫名感动。

图片@潘梵怡

纽约虽然不是全世界最整洁的城市，但她用一些非传统的方式打造出了独一无二、令人震撼的美。

每天傍晚，无数纽约人来到东河的岸边，走上已改建成为公园的码头，像举行仪式一般地望着太阳缓缓落下，再等待金融区的大楼灯光逐渐亮起。在这里，自然是城市文明的背景，城市同时也成为了自然景色的画框。

在这个世界上，黄昏落日从来都不是稀缺资源，但并不是每个城市都能提供优质的空间和平台来欣赏美景。然而在纽约，与曼哈顿隔水相望的布鲁克林水岸（Brooklyn Waterfront）将这座城市的美以最充满张力的方式呈现在了人们面前。

图片@作者

可许多人不知道的是，其实在很多年前，布鲁克林水岸只是一片废旧的工业区而已。直到21世纪初，纽约市才正式动工，将水岸改造成大型公园，取名为“布鲁克林大桥公园”（Brooklyn Bridge Park）。整个项目投资2.8亿美元（相当于18亿人民币），占地面积34公顷（下图黄色区域），由6个码头、2千米长的滨河走廊以及多组体育和休闲设施构成。

水岸改造前 原图@Stan Ries

现在，布鲁克林大桥公园是纽约市最受游客和本地居民喜爱的公共空间，也是全世界最成功的公园之一。公园全年免费向公众开放，夏季每周的游览人数高达30万人。

图片@NewYorkCity.ca

这座河边公园为何会如此成功？如此大规模的市政项目在规划和开发的过程中又有哪些独特之处？搞懂了这些问题，就可以了解纽约这座城市的智慧究竟是什么。

其实，布鲁克林大桥公园的成功，绝非仅仅是因为它占据了瞭望曼哈顿和东河水景的绝佳地理位置。布鲁克林水岸从旧工业区到公共空间的华丽转变，体现了纽约这座城市在民间组织、财务创新以及设计多样性这三个方面所做到的极致。

毕竟，一座城市的智商，成就一座城市的颜值。

图片@作者

1  

力量在民间

托克维尔在《论美国的民主》中指出，民众自由集结社团的力量，是美国这个国家公民生活和政治发展的推动力之一。

通过组建各种各样的民间组织，民众将自身的力量凝聚起来，解决或大或小的公共问题；同时，公民的自由联合取代了旧社会的贵族权威，避免了专制和暴政在新大陆“复辟”。

参考文献：Alexisde Tocqueville.

De La Démocratie en Amérique, 1835.

图片@George Caleb Bingham

在纽约，布鲁克林大桥公园从初始策划到现阶段的运营，主要依靠的正是当地民间组织的力量。

最初，民间组织的主要工作是通过宣传教育为公园的策划赢得支持。

早在1980年代后期，当布鲁克林水岸仍是破败工业区的时候，“布鲁克林大桥公园联盟”（Brooklyn Bridge Park Coalition，以下简称“民间联盟”）就以非盈利组织（Non-Profit Organization）的身份成立了。正是这个民间联盟，大胆地提出了“将水岸改造成公园”的想法。在最初的十年间，民间联盟通过组织多个会议和论坛，得到了周围居民和社区领袖的广泛支持。

图片@Mary Frost

除了开展宣传和教育工作，民间联盟还积极地就水岸的规划和发展问题与公共部门进行必要的对抗和协商。

在公园最早的筹划时期，港口事务管理局（Port Authority）曾想把河岸的码头租给开发商用来建设新的仓库。对此，民间联盟在1997年与港口事务局打起了官司，并多次发声，坚决反对工业用途，倡议公园建设。如果没有这些对抗，现在码头上的绿树和球场就将被集装箱和货物取代。

图片@Michael Van Valkenburgh Associates（MVVA）

终于，在越来越强的民众呼声下，纽约政府于1990年代末开始正式采取行动，并在接下来的十多年内，与民间组织一起研究建造公园的可能性。

• 1998年：在市政府和州政府的联合支持下，“布鲁克林水岸开发集团”成立。作为非盈利组织，这是一个专门负责深化研究公园建设方向的市政集团（Local Development Corporation，以下简称“开发集团”）。

• 1999-2000年：开发集团开展了70多场公共讨论与设计会，更加充分地听取了全市居民意见。

• 2000年：开发集团发布了《布鲁克林大桥公园初步规划》。

• 2002年，纽约市长和纽约州州长正式签署合作备忘录，这是整个项目最大意义的里程碑。备忘录同意以《初步规划》为基础，将布鲁克林34公顷的水岸和码头改建为公园。

同时，2002年的备忘录还成立了一个新的非盈利组织——“布鲁克林大桥公园集团”（Brooklyn Bridge Park Corporation，以下简称“公园集团”）。这个集团将是公园正式的“主人”，全权负责公园建设具体的规划、统筹和运营。其董事会虽是由纽约市长、州长、区长以及市议会议员任命，但其内部运营却拥有民间组织的灵活度。

图片@MVVA

从最初的构想到之后的建设，布鲁克林大桥公园依靠的一直是民间的力量。这支力量不同于政府机构，也不同于私人企业；它介于公私之间，将个体的力量团结在了一起，并通过强大的内部制度，灵活地调动资源，并积极地与外界多方进行博弈和协作，最终推动并完成了纽约新千年以来最大、最受人瞩目的市政工程之一。

2 

 财务“游戏”

建公园的想法既然来自民间，政府便给公园出了一道“世纪难题”：布鲁克林大桥公园必须得在财务上自持（financially self-sustaining）。

这句话的意思是：政府虽然同意将水岸工业区改建为公园，并拨款了2.8亿美元用于设计和建设，但公园所有的未来运营成本都将由布鲁克林大桥公园集团自己承担。

布鲁克林大桥公园的运营成本有多高？根据去年（2017）的公园集团财报，整个公园的年度总支出为1900万美元（相当于1亿2千万人民币），用于支付所有公园员工的工资（包括集团管理人员和公园工作人员）、办公室租金、公园设备所用水电费以及维护器材等。大公园意味着大开销，且这个数字一直在逐年提高。

图片@NY&Company

传统意义上的市政公园几乎是零收入的，因此需要依靠纳税人的钱，由政府每年拨款维护。但布鲁克林大桥公园作为非政府部门开发并运营的公共空间，其财务手段势必要有自己的创意。

为了做到财务自持，公园集团在布鲁克林大桥公园的土地上规划出了7块房地产开发用地。集团将这些地块的开发权一个个转移给开发商，建设高端住宅、河景酒店和商业等项目。这些地产的收益使得这公园可以全年免费对公众开放，并做到财务上自给自足，运营不花政府一分钱。

 图片@布鲁克林大桥公园集团

如果想要让公园更大更美，就得建更多的房子。这个逻辑听起来有些自相矛盾，却体现着一种略带“狡黠”的智慧。

图左为由旧仓库改造成的时尚创意中心 

图片@Studio V

通过具有创意的制度安排，市场活力是可以为公共利益买单的。在布鲁克林大桥公园的规划中，公园的管理者找到了为公园“买单”的人，公众得到了免费的世界一流公园，房地产商则拿到了最热地块的开发权——三全其美，各取所需。

图片@作者

但是，这精妙的财务逻辑背后，其实仍是政府的“老谋深算”。

一方面，政府通过规划局的权利，控制着公园内的建设用地比重、位置以及开发强度（建设用地处于公园的边缘，占地面积不超过整个园区的20%），确保开发建设不会导致周围民众和公园使用者的强烈反对。

另一方面，开发出来的地产项目除了能让布鲁克林大桥公园财务自持、使得政府不用为公园出维护费以外，还能每年以房产税的形式让政府赚钱。除了直接的税收回报以外，政府还可以通过在地产开发项目中安插保障房和福利房等形式，为自己带来额外的政治回报。

河景房 图片@Pierhouse NY

全世界各个城市的政府都会为公共服务的融资和付费而发愁。布鲁克林大桥公园为此提出了极具创意的解决方案。通过房地产开发，“河景夕阳”这种看得见但摸不着的美，被转化为市场上明码标价的地租与河景房，最终使得公园的高质量运营和免费开放均成为了可能。

这一切背后所体现的，是纽约这座城市的态度，也是其政府的精明。政府在给公园提出“财务自持”这道难题的同时，也在或直接或间接地掌握着其他机构的解题思路和过程；所以，政府在让公园集团、公众和地产商都满意的同时，也能为自己从整个项目中得到巨大的好处。

图片@作者

在纽约，政府很少将自己视为市场的对立面；它最擅长地就是通过撬动市场的力量，并运用自己在规划层面的权力，来为公共服务问题寻求新的解决思路。类似的公私合作案例在纽约屡见不鲜。

3  

多样设计，分期建造

可以说，布鲁克林大桥公园的空间和景观设计，是没有辜负这个项目在政治上的投入和财务上的创新的。

其实，大型公园很容易就会被设计得有些无聊。尤其是在现在这个刺激太多、人们注意力难以集中的时代，如何让公园可以让游客保持持续的注意力并乐在其中，就成了一个价值不菲的设计题。 

布鲁克林大桥公园充分利用了自身长条形的版图和旧工业区的码头结构，打造出了充满惊喜、别具巧思的公共空间。

图片@MVVA

布鲁克林大桥公园包含6个旧码头的改造。每个码头按照其形状和地理位置，被赋予了不同的功能和特点。

足球场码头 图片@作者

酒吧、冰淇淋店、草地、树林、花丛、沙滩、足球场、篮球场、沙滩排球场、篮球场、溜冰场、野餐区以及烧烤区被依次排列在公园不同的方位，为人们提供了非常多样的去处和无数种不同的拍照机会。

 篮球场码头 图片@MVVA

将大公园切分成多个小单元进行设计，除了有利于打造多样的空间体验之外，也使得公园可以更易于分期建造并逐个开放，这大大减少了公众的等待时间。

现在，布鲁克林大桥公园已基本建造完毕，各有特色的码头由河边绿道连接成一个整体。每天，不同的人群在码头和绿道上自在地行走着：有慕名而来的观光客，也有在Dumbo上班的文艺青年，有扛着专业器材等日落的摄影发烧友，更有晚上来骑自行车、遛狗、野餐、跑步的附近居民。

烧烤野餐区 图片@作者

这座公园提供了欣赏纽约城市文明和自然景观的最佳平台。不管是当地人还是游客，都会为拥有这座公园而感到幸运。

4 

 一座伟大城市的财富和智慧

公共服务的升级考验着一座城市的智慧。

在纽约，建设和运营世界一流的公共空间，不仅需要依靠政府的支持，也要依靠民间组织、开发商、设计师以及公众的配合和努力。在这场游戏中，政治动力、财务创新以及设计巧妙三者缺一不可。

纽约的智慧，在于她将看似矛盾的概念用巧妙的安排整合了起来。“市政旗舰项目得交给民间组织”、“要想有大公园，就得多建房子”。这些话乍一听都逻辑不通，但纽约这座城市，却通过多年的尝试和努力，让这些“非常态”的安排成为了公共项目的最优解。

也许，纽约确实是这个世界上最懂得借力、善用巧劲的城市了。

图片@Alexa Hoyer

不管是在中国还是其他国家，许多城市的政府都尝试着通过建造大型公园和市政项目来提升自身的宜居性和竞争力，进而吸引人才和投资。布鲁克林大桥公园的故事，体现了大型市政项目的成功和价值，但也更体现了这类项目在操作上的复杂性。

毕竟，规划并不是在蓝图上画几条线就可以了的。规划的精髓，在于设计一系列的制度安排和游戏规则，使得民间和商业的力量能被巧妙地导向公共利益。这对于不同地方的政府、企业和公民来说，既是启示，也是挑战，考验着一座城市的智慧。

5  

后记

本着“饭后百步走，活到九十九”的养生信条，我养成了傍晚来到布鲁克林大桥公园散步的习惯。常常是走了一圈回到家，才发现自己不知不觉已拍了3、40张照片——没办法，这个地方太美。 

于是，我开始好奇：这座公园到底是哪里吸引人？它是如何建成的？其模式是否可以复制？这篇文章将这座伟大城市的传奇项目做个初步介绍，许多有意思的细节可以以后再深挖。

希望在美国的朋友，可以来布鲁克林大桥公园欣赏纽约最美的河景。希望在国内的朋友，可以用新的眼光感受并审视身边的城市建设。

图片@作者

文：罗雨翔